Lue blogiamme

Planeran työntekijöiden kirjoituksia rakentamisesta, asumisesta, työstä.

Elämästä.

  • Mikä on oikea putkiremontin hinta?

    Korjausrakennus- ja varsinkin taloyhtiömaailmassa operoidessa otsikon kysymykseen törmää näppituntumalta kaksi kertaa viikossa erilaisten asiakastapaamisten yhteydessä. Koska kyseessä on useimmiten ihmisten omat rahat, kysymys on hyvinkin ymmärrettävä. Vastaus sen sijaan on kaikkea muuta kuin yksiselitteinen.

    Aluksi täytyy määrittää mitä oikeastaan tarkoitetaan kun puhutaan putkiremontista. Viemäreiden sisäpuolista kunnostamista ja käyttövesijohtojen uusimista markkinoivat tahot ovat tehneet varsin "hyvää" työtä puhumalla edullisista ja nopeista putkiremonteista myyntityössään. Yhteen kiiteistön järjestelmään keskittyminen kuitenkin hämärtää kokonaisuuden tarkastelua, koska kiinteistön elinkaaren varrella vastaan tulee väistämättä myös muiden kiinteistön järjestelmien kunnostaminen samoin kuin märkätilojen peruskorjaaminenkin. 
    Pereinteisellä putkiremontilla (eli ns linjasaneerauksella) tarkoitetaan saneerausta, jossa uusitaan sekä käyttövesi- että viemärijohdot ja samalla myös peruskorjataan asuntojen kylpyhuoneet. Tämä kirjoitus keskittyy tällaisten remonttien hinnan muodostumiseen.

    Määräävin tekijä putkiremontin hintaan on hankkeen sisältö. Vesi- ja viemärijohtojen uusimisen ja kylpyhuoneiden peruskorjaamisen lisäksi tulee päättää myös kiinteistön muiden järjestelmien ja tilojen korjaustarve. Ensimmäinen rajanveto on yleensä sähköremontin laajuus: se on vähintään kylpyhuoneen sähköistyksen uusiminen ja laajimmillaan koko järjestelmän uusiminen aina liitoskaapelista lähtien. Laajemman remontin yhteydessä mukaan tulee myös data- ja antennijärjestelmän uusiminen Viestintäviraston kiinteistön sisäverkkoja koskevan määräyksen velvoittamana. Nykyisin sähköremonttiin yhdistetään myös sähköautojen latauspisteitä tai ainakin niihin varautuminen.

    Putkiremontti on oivallinen tilaisuus uusia myös yhtiön yleisiä tiloja. Porraskäytävien pintaremontti, saunaosaston uusiminen, talopesulan uusiminen, kellaritilojen maalaaminen, vähällä käytöllä olevien kylmäsäilytystilojen saneeraaminen muuhun käyttöön, kerhotilan muuttaminen asunnoksi. Lista on lähes loputon. Joissain tapauksissa putkiremontin yhteydessä on uusittu tai jopa jälkiasennettu hissit.

    Kiinteistön ulkopuolella saattaa olla myös korjaustarpeita, jotka usein laitetaan kuntoon putkiremontin yhteydessä. Kiinteistön salaojajärjestelmä vaatii uusimisen tai sitä ei ole ollenkaan, piha- alueiden asfaltointi on heikossa kunnossa, jätekatokset täytyy uusia. 

    Kaikki edellä mainitut asiat vaikuttavat lopulta putkiremontin hintaan. Näiden lisäksi hintaan vaikuttaa remontille asetettava peruslaatutaso. Tämä on osa- alue, jossa usein koitetaan säästää yhtiölle lankeavista kuluista. Kuitenkin aika lailla turhaan, koska a.) yksilön tasolla oma uusi kylpyhuone on kaikkein konkreettisin asia putkiremontista ja usein myös selkein mittari onnistumisen ja epäonnistumisen välillä ja b.) valitulla peruslaatutasolla on lopulta melko olematon vaikutus hintaan.   

    Yksi merkittävä tekijä putkiremontin hintaan on kiinteistön rakennusajankohta. 1900- luvun alun kiinteistöissä päällekkäin olevien asuntojen sijainti toisiinsa nähden saattaa poiketa valtavasti verrattuna 70- luvun elementtirakentamisen mukaiseen toistuvuuteen. Vesi- ja viemäriasennusten uusimisen kannalta tämä tarkoittaa uusien nousureittien rakentamista valmiiden tekniikkavarausten sijaan. 
    Vanhojen kiinteistöjen rakenteet eivät välttämättä kestä uusien kylpyhuoneiden painoa, joten niitä joudutaan vahvistamaanremontin yhteydessä. Rakenteet eivät välttämättä kestä edes purkutöitä, ja rikkoutuneiden rakenteiden (väliseinät, ilmanvaihtohormit) korjaaminen nostaa kustannuksia.

    Vanhoissa rakennuksissa on usein painovoimainen ilmanvaihto, jonka kuntoon saattaminen nykyään lisätään rakennusluvan ehtoihin. Tämä saattaa tuoda mittaviakin lisäkustannuksia projektille, koska joissain tapauksissa ilmanvaihtohormit ovat todella huonossa kunnossa ja vaativat laajoja korjaustoimia. Osassa vanhoja kiinteistöjä ei ole lainkaan korvausilmareittejä, ja tällöin putkiremontti mahdollisesti laajenee jo julkisivuun tehtäviin töihin.

    Viime vuosien aikana putkiremonttihankkeisiin on tullut pysyvästi energitehostamisen ulottuvuus. Kiinteistön energiatehokkuuden parantamiseen kannustetaan erilaisilla tukimuodoilla, ja pitkällä aikavälillä syntyvä säästö houkuttelee taloyhtiöitä tutkimaan erilaisia vaihtoehtoja tähän. Putkiremontin yhteydessä saatetaan siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön, tehdä erilaisia lämmöntalteenottoratkaisuja, jopa hankkia aurinkopaneeleja kiinteistön katolle. Elinkaaren aikana syntyvistä säästöistä huolimatta nämäkin toimenpiteet nostavat putkiremontin hintaa hankintahetkellä.
     
    Putkiremonttien hintoja näkee vertailtavan varsinkin lehtien sivuilla neliöhintaisina (eli €/ asuinneliö). Myös erilaiset tilastot (kuten esimerkiksi Isännöintilliton Putkiremontti- barometri) rakennetaan usein neliöperusteisina. Tässä on toki se mielekkyys, että remontit maksetaan useimmiten samoin perustein kuin vastikkeet eli maksavien neliöiden mukaan. Vertailun kannalta neliöperusteen tekee hankalaksi se, että se ei ota kantaa kiinteistön asuntojen määrään eikä asuntojen kokoon.

    Putkiremontissa tehdään tietyt toimenpiteet kiinteistön infralle riippumatta asuntojen määrästä, kuten esimerkiksi liittymien (vesi-, viemäri- ja sähkö-) uusiminen. Pienessä yhtiössä tämä jakaantuu pienemmän osakasmäärän kesken, kun taas suuressa yhtiössä hinta pulveroituu suuremmalle asuntomäärälle. Pieni asuntomäärä siis nostaa suoraan putkiremontin neliöhintaa.

    Putkiremontin asuntokohtaiset työt keskittyvät kylpyhuoneen peruskorjaamiseen ja keittiössä tehtäviin, melko rajallisiin töihin. Nämä tilat löytyvät jokaisesta asunnosta riippumatta asunnon koosta. Tämä tarkoittaa, että asuntojen suuri keskikoko tiputtaa remontin neliöhintaa ja vastaavasti pieni keskikoko nostaa sitä.

    Jotta hinnan määrittäminen ei olisi riittävän sekava prosessi jo edellä lueteltujen tekijöiden ansiosta, on otettava tarkasteluun vielä markkinatilanteen mukanaan tuoma muuttuja. Suurin osa putkiremontteja tekevistä yrityksistä toimii projektinjohtomallilla, jolloin pääurakoitsijalla itsellään ei ole välttämättä ensimmäistäkään omaa asennustyötä tekevää henkilöä palkkalistoillaan. Remontin hinta määräytyy tällöin pitkälti aliurakoitsijoiden antamista hinnoista, joiden päälle pääurakoitsija laskee oman katteensa. Putkiremontin hinta voidaankin nähdä tilannekuvana sähkö-, LVI-, purku-, maanrakennus- ym urakoitsijoiden sen hetkisestä markkinatilanteesta. Jos kilpailu on tiukkaa, hinnat ovat halvemmat ja myös pääurakoitsijan
    katetavoite pienempi. Jos taas töitä on paljon tarjolla tai yritysten tilauskannat pullistelevat, hinnat nousevat. On myös havaittu, että taloyhtiöille tarjolla ollut valtion korjausavustus valui osittain hintojen nousuihin. 

    Edelleen, maailmalla tapahtuvat suuret käänteet joko politiikassa tai luonnonilmiöissä vaikuttavat myös markkinatilanteeseen. Tämä on nähty viimeksi koronapandemian aikana, kun erilaisten saatavuusongelmien vuoksi rakennusmateriaalien hinnoissa on tapahtunut merkittävää nousua. Hintojen nousupaine korreloi suoraan loppuhintaan.

    Lopputulemana voikin todeta, että jokainen putkiremontti on ainutkertainen pilottihanke, jota ei koskaan sellaisenaan toisteta. Yksiselitteistä oikeaa hintaa projektille ei ole olemassakaan, on vain usean osatekijän keskinäisestä suhteesta syntyvä summa.

    Taloyhtiön näkökulmasta paras tapa selvitä putkiremonttiprojektista budjetissa, aikataulussa ja ilman suurta vammaa sielussa onkin palkata hankkeelle osaava ja kokenut projektinjohtaja. Projektinjohtajakandidaatin osaamista ja kokemusta voi haastattelussa testata esimerkiksi esittämällä hänelle  otsikon kysymyksen. 

     

      Takaisin
    Kirjoittaja
    0 kommenttia:
    Kommentoi:
 

Planera Oy | Sahaajankatu 19, 00880 Helsinki |  Y-tunnus: 2701216-7


Rekisteriseloste